Éxodo urbano provocado por el CORONAVIRUS.-a

San Francisco

¿El COVID-19 acabará con la era de la urbanización?

La crisis de COVID-19 está atrayendo nueva atención a los suburbios, pero Paul Fiorilla de Yardi Matrix explora las razones por las que es demasiado pronto para declarar que el largo plazo de urbanización ha terminado.

Durante años, las ciudades de 24 y 18 horas, y el concepto de vivir, trabajar y jugar, han sido mantras en los bienes raíces comerciales. Sin embargo, de repente, las ciudades se enfrentan a un éxodo impulsado por una pandemia. ¿Es esto un problema temporal o el comienzo de una tendencia a largo plazo?

El impacto de COVID-19 ha sido particularmente profundo en las principales áreas metropolitanas como la ciudad de Nueva York, Los Ángeles, San Francisco y Chicago, que han experimentado fuertes caídas en las tasas de ocupación de apartamentos y alquileres a medida que los centros de la ciudad están cerrados en gran medida y los residentes se refugian en otros lugares.

En Manhattan, por ejemplo, los edificios de oficinas que estuvieron cerrados durante meses permanecen en su mayoría vacíos al reabrir, ya que los empleadores evitan poner en riesgo a los trabajadores y la gente evita los espacios públicos. Las calles del centro de la ciudad, que suelen estar repletas de turistas, están casi vacías, ya que Broadway y otros lugares de entretenimiento permanecen cerrados. La historia de la ciudad de Nueva York se desarrolla en los centros urbanos de todo el país. Las áreas urbanas no solo carecen temporalmente de los trabajos y las instituciones culturales que atrajeron a la gente allí, sino que las multitudes y la cercanía son de repente un elemento a temer en lugar de fascinar.

Pocos o ninguno vieron venir esto, ya que el crecimiento se ha unido en las ciudades en los últimos años. Las Naciones Unidas han pronosticado que el 75 por ciento de la población mundial viviría en ciudades para el 2050, duplicando su tamaño, y Estados Unidos parecía estar encaminado en esa dirección. Un estudio reciente de las 30 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. Realizado por la Escuela de Negocios de la Universidad George Washington y Smart Growth America en conjunto con Yardi Matrix encontró que los vecindarios transitables que abarcan oficinas, viviendas, comercio minorista y entretenimiento crecieron más rápido y produjeron una mayor absorción y crecimiento de los alquileres en el último década que sus homólogos sin esa combinación. Durante ese tiempo, el 70 por ciento de los empleos creados estaban en las 50 principales áreas metropolitanas de EE. UU.

Las corporaciones han estado siguiendo las preferencias de los talentos jóvenes y calificados en las áreas urbanas, no solo en los mercados primarios, sino también en los centros urbanos de las áreas metropolitanas secundarias y terciarias. La pandemia puso fin a todo eso. Un coro de voces ha comenzado rápidamente a proclamar el fin de la urbanización y a argumentar que el crecimiento se concentrará en los suburbios.

La urbanización ha sido declarada muerta antes, como después de los ataques terroristas del 11 de septiembre, cuando la gente evitaba temporalmente las ciudades. Sin embargo, finalmente, las multitudes regresaron porque las áreas urbanas les proporcionaban lo que querían de la vida. La lección es clara: para que haya un cambio duradero en las tendencias demográficas que favorezca a los suburbios, debe ser impulsado por un cambio en las preferencias de estilo de vida que impulsaron el crecimiento urbano en primer lugar.

ELECCIONES DE ESTILO DE VIDA URBANIZACIÓN FAVORECIDA La pandemia es un riesgo lo suficientemente grave como para merecer un cambio significativo. Millones de personas trabajan desde casa, llevan máscaras y evitan los lugares públicos. Pero, ¿puede la sola amenaza de una enfermedad cambiar lo que la gente quiere de la vida? Examinemos algunos de los factores que impulsaron la urbanización: Los jóvenes se casan más tarde y tienen menos hijos, lo que favorece los estilos de vida urbanos. Incluso antes del COVID-19, muchos predijeron que los millennials que llegaran a los 30 tendrían cada vez más hijos y se mudarían de apartamentos en la ciudad a hogares suburbanos. Muchos lo han hecho, pero la tasa de natalidad y la tasa de fertilidad en los EE. UU. Han estado en una pendiente descendente constante durante décadas, por lo que la cohorte representa una porción cada vez más pequeña de la población. Las razones de esta tendencia son innumerables; entre otros factores, más mujeres que hombres asisten y se gradúan de la universidad, y muchas de esas mujeres están priorizando el pago de préstamos estudiantiles y el establecimiento de carreras. Los niños son un factor importante en la decisión de comprar una vivienda unifamiliar. Con menos nacimientos, el crecimiento de la población de Estados Unidos es impulsado cada vez más por inmigrantes, que históricamente han tendido a establecerse en áreas urbanas. La inmigración se ha reducido en los últimos años, pero eso está sujeto a cambios si la administración cambia en enero. El transporte ha contribuido a impulsar la urbanización. La cultura automovilística de Estados Unidos está disminuyendo lentamente, y un número creciente de jóvenes no obtienen licencias de conducir ni vehículos propios. El número de jóvenes de 16 años con licencias se redujo casi a la mitad entre 1983 y 2017, mientras que el porcentaje de licencias de 20 a 24 años cayó 12 puntos porcentuales al 80 por ciento. La gente está cada vez más contenta con utilizar servicios de viajes compartidos y vivir cerca del transporte público en comunidades urbanas o suburbanas del anillo interior. Otro impulsor es la conciencia social y el deseo de vivir en vecindarios diversos y mantener un estilo de vida ambientalmente responsable. Algunos estudios, como uno realizado hace varios años por la Universidad de California en Berkeley, han demostrado que las personas que viven en áreas urbanas producen muchos menos gases de efecto invernadero per cápita que las que viven en los suburbios. Los residentes urbanos tienen viviendas más pequeñas en promedio y usan más transporte público. Un cambio a los suburbios podría revertir los esfuerzos por reducir el consumo de energía y los efectos del cambio climático. El crecimiento de las ciudades está impulsado tanto por la generación Baby Boomer como por los Millennials y la Generación Z. Los jubilados y los trabajadores mayores con riqueza acumulada, que son mucho más saludables que la generación de sus padres a la misma edad, quieren acceso a entretenimiento, comida y Cultura. Algunos en este grupo demográfico tienen múltiples residencias y han abandonado las ciudades temporalmente, pero es probable que regresen cuando la salud ya no sea un problema. Estos y muchos otros factores son parte de un cambio prolongado y gradual hacia un estilo de vida "experiencial". A corto plazo, la naturaleza de emergencia de la pandemia ha obligado a las personas a cambiar su forma de vida, pero no está claro si eso continuará a largo plazo. Los bienes raíces comerciales enfrentan muchas preguntas al otro lado del bloqueo. Una es cuántas empresas sobrevivirán a un período prolongado de inactividad. Las personas han mostrado un entusiasmo por salir en público, a menudo con el riesgo de propagar o contraer COVID-19, por lo que parece probable que regresen a los restaurantes y a las compras cuando puedan. ¿Cuántos inquilinos comerciales, como hoteles, minoristas, restaurantes y pequeñas empresas, sobrevivirán lo suficiente para volver a ocupar el espacio? La propiedad de la vivienda es otra cuestión. Los precios de las viviendas se han solidificado a pesar del menor volumen de ventas, pero la pérdida de puestos de trabajo dificulta el ahorro de dinero y la obtención de crédito. Una encuesta reciente de RENTCafé encontró que el 44 por ciento de los inquilinos están inclinados a retrasar o posponer la propiedad de la vivienda por completo. Las corporaciones deben tomar decisiones posteriores a la pandemia sobre el espacio de oficina, tanto en cuanto a dónde como a cuánto. En muchos casos, los empleados trabajan desde casa durante un período prolongado sin una pérdida importante de productividad, pero ¿cuánto tiempo puede durar y qué quieren los empleados? Una cosa es que un equipo de personas que han colaborado durante años trabaje de forma remota; ¿Puede la productividad permanecer alta durante un período prolongado si los empleados cambian y no tienen experiencia previa juntos? Es casi seguro que las oficinas se volverán más flexibles, pero la demanda de espacio cambia drásticamente en un escenario que asume una fuerza de trabajo totalmente remota versus uno en el que los empleados van a una oficina dos o tres veces por semana. Aquellos que trabajan de forma remota a tiempo completo pueden vivir en cualquier lugar y necesitarían menos espacio de oficina, lo que afecta la demanda de viviendas multifamiliares, oficinas, tiendas y más. La asistencia a la oficina a tiempo parcial aún requiere que el empleado permanezca a una distancia de desplazamiento. Con más flexibilidad, ¿qué elegirán hacer los empleados? Las tendencias recientes en el espacio de oficinas han enfatizado el diseño colaborativo y las actividades sociales, como cocinas, gimnasios y áreas de "juego", porque atraían a los trabajadores.  ¿Preferirán esos mismos trabajadores, especialmente los jóvenes que están estableciendo conexiones profesionales, seguir trabajando de forma remota después de que el distanciamiento social ya no sea obligatorio? Si es así, eso representaría un cambio abrupto. ¿Qué determinará qué áreas metropolitanas tendrán éxito en el mundo pospandémico? Hugh Kelly, columnista de economía del Ejecutivo de Propiedades Comerciales y autor de un libro sobre ciudades de 24 horas , sugiere que las áreas metropolitanas que prosperarán serán aquellas que tomen la agitación actual como una oportunidad para abordar temas candentes como las divisiones raciales y de clase. el acceso a la atención médica y la educación, y el costo de la vivienda. Kelly dijo que eso incluye resolver políticas económicas y de justicia, formas creativas de adaptar y reutilizar espacios minoristas obsoletos y mejorar la educación. También implica gobernar el metro como una unidad, haciendo que las áreas urbanas y suburbanas sean complementarias en lugar de enfrentarlas entre sí. Debido a que las perspectivas económicas dependen en gran medida de la efectividad de las vacunas y los tratamientos para COVID-19 que aún no están disponibles, es difícil hacer predicciones más allá de los próximos meses. Si el virus sigue siendo una amenaza, las decisiones que tomen las corporaciones y las personas se basarán en la seguridad primero. Más allá de eso, las elecciones de estilo de vida determinarán la durabilidad de los cambios inducidos por COVID-19.

La pandemia y las protestas raciales en EEUU instigan el mayor éxodo urbano en décadas. Algunas de las mayores ciudades del país se enfrenta a una crisis presupuestaria sin el rescate del gobierno federal En Manhattan, los propietarios no logran inquilinos: hay 13.000 pisos vacíos Jose Luis de Haro 16/08/2020 En los últimos meses, la pandemia, la incertidumbre económica y las tensiones sociales en las principales ciudades de Estados Unidos han acelerado una tendencia que ya comenzaba a ganar algo de impulso incluso antes del azote provocado por el coronavirus. La huida récord desde los centros urbanos a las áreas menos pobladas del país pone en riesgo la recuperación y amenaza con crear una crisis presupuestaria municipal sin el apoyo de fondos federales.  Aquí, en Manhattan, el número de apartamentos vacíos supera ya las 13.000 unidades, un nivel nunca visto, a medida que los propietarios no consiguen encontrar nuevos inquilinos. Según un informe de las inmobiliarias Douglas Elliman y Miller Samuel, el inventario en lista se ha duplicado con respecto al año pasado y toca un récord desde que comenzasen a recopilarse estos datos hace 14 años. En estos momentos se estima que un cuarto de millón de residentes de la ciudad se mudarán al norte del estado para siempre, mientras que otros dos millones podrían mudarse permanentemente a otros estados. Más de 16.000 residentes de Nueva York ya se han trasladado a zonas residenciales de Connecticut. Es el caso de Karina Huber, una madre soltera, que tras vivir más de una década en la Gran Manzana, decidió el pasado julio mudarse a Stowe, en Vermont, con su hijo de seis años.  "Allí los colegios abrirán con normalidad mientras que en Manhattan todavía no está claro cómo será el regreso a las aulas", explica a este periódico. Otros residentes, que todavía no se han mudado pero no lo descartan, reconocen que la falta de liderazgo del alcalde Bill de Blasio está llevando "su paciencia al límite". "Tengo 41 años y he nacido y me he criado aquí. He vivido en Manhattan durante más de 20 años, amo esta ciudad pero de Blasio la ha destrozado, al igual que su consejero de educación, Richard Carranza", apunta Jack M., otro de los habitantes de la ciudad que nunca duerme. Esta situación puede provocar un efecto dominó en el resto de la economía. Los expertos estiman que aproximadamente la mitad de los apartamentos en alquiler en la ciudad de Nueva York son propiedad de pequeñas empresas. A medida que estas no logren suplir las rentas vacantes, es posible que no puedan pagar los impuestos a la propiedad, que es la mayor fuente de ingresos municipales. Esto puede provocar recortes en los servicios, lo que a su vez podría hacer que Nueva York sea aún menos atractiva para los nuevos residentes. "En Nueva York, la población de Manhattan parece haberse hundido dado que muchos residentes han huido a lugares menos concurridos" señala Adam Kamins, economista de Moody´s Analytics, quien observa tendencias similares en Filadelfia y el Distrito de Columbia.  Precisamente, según sus cálculos, sin ayuda adicional por parte del gobierno federal, los estados y ciudades se verán obligados a recortar hasta 500.000 millones de dólares de sus presupuestos en los próximos dos años fiscales. Hasta junio del próximo año, esto reduciría más de 2 puntos porcentuales del PIB y costaría más de 3 millones de empleos. Más del 40% de los que residen actualmente en grandes puntos urbanos del país han realizado algún tipo de búsqueda para trasladarse a una nueva vivienda. El portal inmobiliario Redfin indica que más de una cuarta parte de las mismas se han llevado a cabo por habitantes de Seattle, San Francisco y el Distrito de Columbia (DC) que buscan casas en lugares menos poblados. Si bien las ventas de viviendas han bajado en San Francisco, donde los precios experimentan caídas de más del 50%, la demanda en otras zonas residenciales se ha disparado, donde los precios están aumentando en casi un 10%. Al mismo tiempo, el mercado laboral ha perdido impulso en el último año, especialmente desde el mes de marzo. Los datos del portal Indeed señalan a una caída en las ofertas laborales del 36,4%. Una dinámica similar se registra también en San Francisco y Portland, donde la reducción ha sido del 38,5% y el 33,5% respectivamente. Tecnologías como Zoom y Slack han eliminado la ventaja de productividad que normalmente ofrecían la mayoría de las grandes ciudades. Tampoco hay que pasar por alto el malestar social y el repunte de la tasa de delincuencia urbana, más acusada tras las protestas derivadas de la muerte de George Floyd en Minneapolis, en Minnesota, y el movimiento que aboga por recortar fondos policiales. Solo durante el mes de junio, el Departamento de Policía de Nueva York registró un aumento del 130% en incidentes con armas de fuego, un total de 205. En Chicago, donde se ha restringido el acceso al centro de la ciudad, los tiroteos han aumentado aproximadamente un 50% en lo que va del año. Hasta el pasado 2 de agosto, la urbe ha registrado 450 asesinatos en 2020. Muchos temen que la situación actual derive en el mismo éxodo experimentado en la década de los 70, cuando, por ejemplo, la ciudad de Nueva York estuvo a punto de enfrentarse a una quiebra. Por aquel entonces, se culminó una preferencia por las áreas más residenciales que comenzó en 1950 y continuó hasta bien entrados los 90, cuando el regreso de residentes comenzó a las grandes ciudades volvió a subir coincidiendo con una caída en la violencia y el crimen.

Manhattan se ha vaciado. ¿Volverá a llenarse? La Ciudad de Nueva York ha visto un éxodo de residentes debido a la pandemia, en especial en zonas de altos ingresos. 20 de agosto del 2020  NUEVA YORK - Manhattan se ha quedado vacía. Sin turistas, con la mayoría de las oficinas cerradas y con la clase pudiente refugiándose del coronavirus en sus segundas residencias, Nueva York se pregunta ahora si el bache será pasajero o si la pandemia cambiará la ciudad para siempre. Cinco meses después del estallido de la crisis de la COVID-19 en la Gran Manzana y pese al progresivo regreso a la normalidad, la vida sigue sin parecerse en nada a lo que era, especialmente en su tradicionalmente hiperactivo centro neurálgico. Lugares siempre abarrotados como Times Square, el SoHo o la Quinta Avenida son ahora tranquilos paisajes urbanos, a pesar de que oficialmente Nueva York ha reabierto tras haber sido en la primavera el gran foco mundial de la enfermedad. Con el número de contagios por ahora bajo control, uno de los grandes debates en la ciudad es más a largo plazo: ¿Ha acabado la pandemia con las cosas que hacen atractiva la metrópolis o, como ocurrió tras grandes crisis pasadas, Nueva York será capaz de resurgir? “Nueva York no está muerta, pero está en soporte vital”, explica a Efe Michael Hendrix, responsable de Políticas Locales del Manhattan Institute, un centro de estudios de corte conservador. Para este experto, la cuestión no es tanto si Nueva York se recuperará o no, sino si lo hará medianamente rápido o tardará años. La ciudad siempre ha logrado salir adelante, pero ¿se parece más este bache al 11S, a la crisis financiera de 2008 o a la vivida en los años 70 y que se prolongó durante décadas? Muchas voces, empezando por las de los principales líderes políticos locales, proclaman que Nueva York ha conseguido superar lo peor del coronavirus y que, en cuanto se frene la pandemia -especialmente cuando haya una vacuna-, la ciudad recuperará el paso rápidamente: volverán los turistas, reabrirán las oficinas y todo volverá a prosperar. Otras, mientras, ven el fin de una era para las grandes ciudades y, por encima de todas, para la llamada “capital del mundo”. “Nueva York ha muerto para siempre” era el provocador título de un artículo publicado esta semana por James Altucher, un inversor y autor neoyorquino, que ha escrito durante años columnas en varios medios. En la pieza, muy comentada en las redes sociales, Altucher defiende que la ciudad no podrá volver a ser lo que era sobre todo una vez que muchas empresas han descubierto que pueden operar casi con total normalidad a través de internet. “Los negocios son remotos y no van a volver a la oficina. Es una espiral mortífera: cuanto más tiempo las oficinas estén vacías, más continuarán vacías”, explica, poniendo como ejemplo a su entorno: un director en una firma de inversiones que se ha trasladado a Arizona, un editor de libros que lleva fuera desde marzo o él mismo, que tras décadas en Nueva York, se ha instalado en Florida. LA HUIDA DE LOS RICOS Lo que apunta de forma anecdótica este autor se confirma por otras vías, y es que las clases más acomodadas han sido las primeras en saltar del barco, y las que más pueden poner en peligro la recuperación, agravando en el medio plazo el desplome de los ingresos fiscales que ha causado la pandemia y que ya está obligando a recortar servicios públicos. Según un estudio basado en localización de teléfonos móviles, más de 400.000 neoyorquinos -alrededor de un 5 por ciento de la población- dejaron la ciudad entre el 1 de marzo y el 1 de mayo, en los peores momentos de la pandemia. La gran mayoría eran residentes de los barrios más pudientes, con zonas como el Upper East Side, el West Village o el SoHo perdiendo en torno a un 40 % de sus residentes en aquellas fechas, según las cifras publicadas por The New York Times. Muchos de ellos han vuelto, pero muchos otros se han ido para siempre. Lo reflejan ya indicadores como las escasas respuestas a la encuesta del censo que se están recibiendo justo en esas zonas. También el mercado inmobiliario, pues mientras las ventas de apartamentos en Manhattan se han desplomado, éstas se han disparado en las afueras suburbanas de Nueva York y en ciudades de menor tamaño. En julio, el número de contratos de viviendas firmados en Manhattan cayó un 57 % con respecto al mismo mes del año anterior, con el sector más alto del mercado aún más golpeado, pues las ventas de apartamentos de entre 4 y 10 millones de dólares bajaron más de un 75 %, según un informe de la agencia Douglas Elliman. Aunque la pandemia obviamente ha ralentizado las operaciones, hay indicios de que la situación es más permanente, pues el número de pisos sin vender está en su nivel más alto en una década y, al ritmo actual de ventas, hay un stock de 17 meses, más del doble de lo habitual. El mercado del alquiler también se ha visto golpeado y el número de viviendas vacías a la espera de inquilino ha aumentado en Manhattan hasta más de 13.000, su nivel más alto en la historia reciente. Sin acceso a muchas de las cosas que hacían especial a Nueva York (espectáculos, museos, bares o restaurantes) y con la posibilidad de trabajar a distancia, muchos residentes han decidido que ya no hay razón para pagar los altísimos precios de la vivienda y sufrir las incomodidades de la vida en la gran ciudad. Los particulares no son los únicos que están escapando de la Gran Manzana, también lo están haciendo muchos negocios, sobre todo grandes cadenas minoristas que, con una ciudad a medio gas, no pueden justificar el coste de mantener sus caros establecimientos neoyorquinos. EL FUTURO DE LAS CIUDADES El que los neoyorquinos se vayan de Nueva York no es algo nuevo. Todos los años miles de personas abandonan la Gran Manzana por otros lugares más baratos, más cómodos o más soleados. Tradicionalmente, los han reemplazado inmigrantes y jóvenes que se mudan por trabajo, pero desde hace unos años el saldo es negativo y la ciudad pierde población. Aunque no hay datos oficiales por ahora, todo apunta a que la pandemia ha acelerado esa ecuación, disparando el debate sobre el futuro de las ciudades en la era digital, con una situación parecida en otros grandes centros urbanos de EE.UU. como San Francisco o Chicago. "Ya no podemos dar por hecho el crecimiento en Nueva York y no podemos dar el futuro por sentado", asegura Hendrix, que defiende que la ciudad tiene que impulsar medidas para seguir atrayendo talento y negocios y no pensar que su atractivo histórico lo va a hacer todo en una era en la que las oportunidades de prosperar ya no están solo en sus calles, sino también en el ciberespacio.

Pandemia y protestas generan un inédito éxodo urbano en EEUU Las ciudades de San Francisco y Nueva York son claros ejemplos. Las casas a la venta están a la orden del día. 18.08.2020 La cantidad de viviendas a la venta se duplicó en la ciudad de San Francisco. Los residentes de una de las ciudades más caras de Estados Unidos están protagonizando un verdadero éxodo, impulsado por la pandemia y sus consecuencias económicas. Según un informe de Zillow- empresa dedicada al maneo de bases de datos de bienes raíces- publicado la semana pasada, el inventario de viviendas creció un 96% en comparación con el año pasado, y los precios de cotización cayeron un 5%. El informe detalla que ciudades como Los Ángeles, Seattle y Boston no parecen seguir la misma tendencia, ya que su oferta de vivienda es constante o está disminuyendo. Por el contrario, Nueva York sí parece atravesar por un fenómeno similar al de San Francisco, tal como se verá más adelante. El citado informe no es el único dato que permite hablar de un éxodo en la ciudad de los tranvías. Los informes de residentes que abandonan la ciudad no son nada nuevo y se remontan a tiempos previos a la pandemia de COVID-19: el aumento de los precios de la vivienda, un alto costo de vida y otros factores se han nombrado como elementos clave por parte de personas que abandonaron la ciudad en los últimos años. Sin embargo, la "fuga urbana" de la ciudad se aceleró debido a que algunas de las atracciones de la ciudad, como museos, restaurantes interiores y bares, permanecen cerradas. Asimismo, el crecimiento del teletrabajo ha permitido a muchos residentes mudarse a sitios más baratos y conservar sus empleos en empresas con sede en la gran urbe. Los trabajadores de la tecnología son una parte importante de la mano de obra en esa zona del país, y los gigantes de la industria como Facebook y Google ya anunciaron que su fuerza laboral trabajará desde casa hasta bien entrado el 2021. Según consigna Business Insider, las empresas de mudanzas en el Área de la Bahía de San Francisco experimentaron un aumento en la demanda de sus servicios en los últimos meses, y muchos residentes en Silicon Valley se trasladaron a zonas circundantes. Desde el inicio de la pandemia, surgió un debate sobre si la gente querrá o no vivir en las principales áreas metropolitanas de Estados Unidos a corto y largo plazo. La gran manzana solitaria. En la costa atlántica del país, la enorme urbe de Nueva York atraviesa un proceso similar al de San Francisco. Jose Luis de Haro, corresponsal en esa ciudad de Radio Nacional de España y el portal El Economista, escribe en este último medio que el número de apartamentos vacíos en Manhattan supera ya las 13.000 unidades, "un nivel nunca visto, a medida que los propietarios no consiguen encontrar nuevos inquilinos". Según un informe de las inmobiliarias Douglas Elliman y Miller Samuel, el inventario en lista se duplicó con respecto al año pasado y toca un récord desde que comenzaron a recopilarse datos al respecto, hace 14 años. El periodista achaca esta situación a un cóctel multicausal compuesto por la pandemia, la incertidumbre económica y las tensiones sociales. En estos momentos se estima que un cuarto de millón de residentes de la ciudad se mudará al norte del estado para siempre, mientras que otros dos millones podrían mudarse permanentemente a otros estados. Más de 16.000 residentes de Nueva York ya se trasladaron a zonas residenciales de Connecticut, añade. Esta situación podría provocar un efecto dominó en el resto de la economía. Los expertos estiman que aproximadamente la mitad de los apartamentos en alquiler en la ciudad de Nueva York son propiedad de pequeñas empresas. A medida que estas no logren suplir las rentas vacantes, es posible que no puedan pagar los impuestos a la propiedad, que es la mayor fuente de ingresos municipales. Esto puede provocar recortes en los servicios, lo que a su vez podría hacer que Nueva York sea aún menos atractiva para los nuevos residentes.

Densidad de población y Covid-19: las causas reales de la rapidez de su propagación. El hacinamiento de la población en determinadas áreas, las conexiones entre comunidades y el comportamiento social pueden explicar mejor las altas tasas de infección y mortalidad en las grandes urbes. Durante los primeros meses de la pandemia provocada por el nuevo coronavirus SARS-CoV-2 fueron muchos los expertos que apuntaron a que la elevada densidad de población de ciudades como Nueva York, Wuhan, Milán e incluso Madrid era la responsable de que las grandes metrópolis se convirtieran en focos de expansión de la Covid-19. Meses después, la ampliación de la literatura científica sobre el virus, sugiere que la densidad de población no es el único factor que explica la rapidez de su propagación. El mejor ejemplo lo encontramos en Estados Unidos, uno de los países más afectados donde el coronavirus ha conseguido extenderse velozmente más allá de las principales zonas urbanas. Muchos investigadores expertos en salud pública y planificación urbana coinciden a la hora de señalar que la concentración de personas dentro de un área determinada no nos está contando la historia completa sobre la propagación del virus. Señalan como ejemplos grandes ciudades como Hong Kong, Seúl o Taipéi en las que las autoridades rápidamente implantaron sólidas y generalizadas medidas basadas en el distanciamiento social, el uso de mascarillas y el rastreo de contactos que lograron limitar con éxito el incremento de nuevos casos y decesos. Partiendo de esta base diversos estudios realizados a lo largo de la pandemia indican que, en la propagación del virus, desempeñan un papel crucial otros factores como las conexiones existentes entre las distintas comunidades, el acceso a la atención médica o el hacinamiento de determinadas áreas. “Desde los primeros momentos de la pandemia han surgido artículos que especulaban sobre si la Covid-19 supondría el fin de las grandes ciudades. Incluso algunos aseguraron que se estaba produciendo un gran éxodo desde las metrópolis hacia los suburbios como una vía de escape del virus”, explica en Scientific American Deepti Adlaka, investigadora de salud ambiental en la Queen University de Belfast.  “Desde el principio me han parecido cuestiones equivocadas”. La investigadora señala que la densidad de población de una ciudad o región no es un fiel reflejo de aspectos más sutiles como las reuniones de sus habitantes en espacios más pequeños como el entorno familiar y social. “La mayoría de las veces, cuando la gente habla de densidad y Covid-19, en realidad lo está haciendo de hacinamiento”, apunta en este sentido Shima Hamidi, profesora asistente de salud e ingeniería ambiental en la Universidad Johns Hopkins. Cuando hablamos de hacinamiento hay que entender que este concepto es aplicable a eventos tan comunes como por ejemplo conciertos, locales de ocio o reuniones familiares. Pero también hace referencia al hecho de que, debido a las condiciones socioeconómicas, muchas personas se ven obligadas a convivir en espacios pequeños. Incluso los elementos culturales influyen, por ejemplo, en familias que viven en hogares multigeneracionales. Incluso puede extenderse este concepto al transporte público que puede verse saturado por grandes aglomeraciones de gente. Cierto es que no todas las situaciones de hacinamiento descritas en estas líneas conducen a una transmisión generalizada del virus. El riesgo reside en el momento en el que algunos de estos acontecimientos se convierten en eventos de gran difusión de la Covid-19. A lo largo de estos meses hemos sido testigos de cómo una reunión familiar, una fiesta, un velatorio o un congreso se han traducido en numerosos contagiados.  “El virus puede propagarse de manera muy eficiente entre las multitudes. No parece que siempre sea así, pero puede suceder”, asegura Lorna Thorpe, epidemióloga de la Universidad de Nueva York. LAS MEDIDAS DE SALUD PÚBLICA Las ciudades con una alta densidad de población se presentan como el caldo de cultivo perfecto para la propagación del virus. Pero, ¿qué ha sucedido en gran parte de los países asiáticos? La rapidez en la adopción de férreas medidas de salud pública ha evitado que muchas megalópolis estuvieran abocadas a los peores pronósticos. Incluso en Nueva York, una de las zonas más afectadas de Estados Unidos, Manhattan ha mantenido tasas de Covid-19 más bajas que otros distritos de la ciudad a pesar de contar con la densidad de población más elevada. Mientras tanto, barrios con menor densidad como Queens o el Bronx han experimentado un mayor número de contagios y fallecidos. Tomando como referencia esta fotografía Hamidi y su equipo han analizado algunos factores como la densidad de la población, el nivel socioeconómico de los residentes, la calidad de la atención médica y la adopción de medidas de salud pública en 900 condados de Estados Unidos. El equipo ha determinado que la densidad de los condados analizados no guarda una relación significativa con las tasas de infección. De hecho, los condados con mayor densidad de población se asociaron con menores tasas de mortalidad, posiblemente porque los residentes cumplían de forma estricta con las pautas fijadas como el distanciamiento social o contaban con un mejor acceso a la atención médica. Los investigadores indican que el tamaño de la ciudad influye notablemente como consecuencia de las conexiones y recalcan que no se debe descartar el potencial impacto de la alta densidad de población en un área con el riesgo de infección.  “Dentro de cada ciudad hay diferentes comunidades. Existe una granularidad que se manifiesta a nivel de vecindarios”, matiza David Rubin, médico y director del PolicyLab en el Childrens Hospital de Philadelphia. Todos los investigadores coinciden a la hora de señalar que el comportamiento de cada uno de nosotros dentro de nuestras comunidades es un factor clave a la hora de entender la rapidez con la que se propaga el virus en distintos entornos.  “Es probable que la densidad de población sea solo uno de los muchos factores que determinan cuán vulnerables son los residentes de una ciudad a la Covid-19. Y, aparentemente, juega un papel menor en comparación con los factores socioeconómicos”, declara James Sallis, investigador de salud pública de la Universidad de California.

El futuro del transporte público después de COVID-19 Con la prometedora noticia de una posible vacuna que pronto podría devolver al mundo a una forma de vida semi-normal, surgen preguntas sobre cómo podría ser el futuro del transporte público. Si bien algunos predicen que pasarán años antes de que volvamos a las formas de la memoria muscular de empacar como sardinas en vagones de metro abarrotados durante las horas pico, no se trata solo de cómo las personas se sienten cerca unas de otras mientras se mueven por la ciudad. Tiene más que ver con cómo nuestros otros hábitos diarios, que han sido remodelados como resultado de la pandemia, podrían cambiar los objetivos generales de los sistemas de transporte público en todo el mundo.  ¿Qué estrategias se podrían implementar para que la cantidad de pasajeros regrese a los niveles normales y para que el panorama de la movilidad vuelva a ser el lugar en el que estaba antes, a medida que la sociedad continúa experimentando cambios fundamentales? El panorama de la movilidad no es solo una comodidad para muchos habitantes de la ciudad, en realidad es una necesidad. Si el éxodo de las zonas urbanas a los pueblos rurales se concreta, como muchos han predicho, los impactos en las personas de todo el mundo serían catastróficos. La expansión suburbana, un aumento en la contaminación generada por los automóviles a medida que más personas ocupan las carreteras y una lenta disminución de las tierras de cultivo urbanas utilizables, son solo la punta del iceberg de los impactos ambientales. Socialmente, los que se quedan atrás en las ciudades serán familias de menores ingresos que no pueden permitirse el traslado. Las disparidades raciales se agravarán aún más, el mercado laboral se contraerá y los servicios de tránsito, que ya enfrentan una grave falta de fondos, colapsarán inminentemente. Pero esto no tiene por qué suceder, y probablemente sea el peor de los casos. Lo que el transporte público debe hacer es reinventar tanto el "cómo" detrás de las formas en que puede mover a millones de personas a través de las ciudades, y el "por qué", que se verá afectado por los resultados a largo plazo de la pandemia y su capacidad para apelar a las masas. El número de pasajeros en los sistemas de autobuses y trenes ha disminuido significativamente desde que se diagnosticaron los primeros casos de COVID-19 en los Estados Unidos a principios de este año.  El número de pasajeros disminuyó en un 87% en el área de la Bahía de San Francisco, un 79% en Washington D.C. y un 74% en la Ciudad de Nueva York, lo que proporciona estadísticas significativas que dan forma a la historia de cómo el transporte público debe revitalizarse para avanzar. El miedo a viajar en transporte público es algo que tomará tiempo para disiparse y requerirá que los funcionarios públicos lo aborden. La MTA de la ciudad de Nueva York requiere que los pasajeros usen máscaras o se enfrenten a una multa y también comenzó a cerrar el metro que alguna vez funcionaba las 24 horas para realizar limpiezas profundas nocturnas para darles a los pasajeros diarios una sensación de seguridad. Otras ciudades han realizado estudios internos que muestran que la transmisión del virus en los sistemas de transporte público es baja.  Por ejemplo, Staten Island, un distrito del sur de la ciudad de Nueva York depende en gran medida del uso del automóvil y ha tenido un número mayor de casos de manera constante que el distrito de Manhattan que depende del metro y el autobús. Hong Kong, una de las ciudades más densas del mundo que utiliza mucho su sistema de tránsito, registró menos de una décima parte de los casos diagnosticados en el estado rural de Kansas. Repensar el transporte público también debe combinarse con reinventar para qué será utilizado el transporte público. Los días de las horas pico pueden ser cosa del pasado, ya que una gran parte de la fuerza laboral global explora modelos de trabajo híbridos en los que los empleados trabajan desde casa y la oficina se convierte en un destino, lo que equivale a menos pasajeros diarios. Esto por sí solo significa que es posible que el número de usuarios del transporte público antes de la pandemia nunca vuelvan a ser iguales, lo que obligará a estos sistemas a volverse innovadores, eficientes y más confiables que nunca para convencer a las personas de que tomen un autobús o un tren para trasladarse. El transporte público es fundamental para la cultura y el estilo de vida urbanos. También respalda la economía al dar la posibilidad a las personas para que se muevan por negocios y por placer. En el futuro, mucho después de que la amenaza de la pandemia haya disminuido, el transporte público deberá volverse más innovador y mantener sus cualidades esenciales antes de que el proverbial tren salga de la estación y sea demasiado tarde. Te invitamos a consultar la cobertura de ArchDaily relacionada con el coronavirus, leer nuestros consejos y artículos sobre productividad al trabajar desde casa y conocer las recomendaciones técnicas para el diseño saludable en sus proyectos futuros. Además, recuerda revisar los últimos consejos e información sobre COVID-19 del sitio web de la Organización Mundial de la Salud (OMS). Este artículo es parte del tema ArchDaily: 2020 en revisión. Cada mes exploramos un tema en profundidad a través de artículos, entrevistas, noticias y proyectos.

La industria inmobiliaria , tras el coronavirus: cómo cambiarán en las ciudades por la pandemia.

"Hijo, cómprate una casa en el centro, que hay barrios en los que nunca caen los precios"…

…Y, entonces, llegó el Covid-19.

A estas alturas ya sabemos que este virus marcará nuestras vidas (al menos en el corto plazo). Cambiará la forma en la que compramos, trabajamos y nos relacionamos. Y transformará numerosos negocios. Pero si hay un sector en el que se amontonan las incertidumbres, ése es el inmobiliario.

La industria Inmobiliaria siempre ha sido visto como una inversión segura. Después de lo ocurrido en los últimos 10-15 años, sabemos (en España, sobre todo) que esto no quería decir que fuera invulnerable. Pero sí parecía un refugio estable y con algo de rentabilidad, en tiempos de incertidumbre y muy bajos retornos en otros activos conservadores (deuda fija o depósitos). Ahora, incluso esto está en duda. Y no hablamos sólo de España. En la mayoría de los grandes mercados se repiten las mismas preguntas. 

Los informes de las consultoras, la prensa especializada y los analistas británicos y norteamericanos muestran un grado similar de incertidumbre al que encontramos en nuestro país. Ya no quedan certezas.

 ¿O quizás estamos sobrerreaccionando también en esto?

En las últimas 3-4 décadas, el sector inmobiliario ha estado dominado por una gran tendencia: localización, localización, localización (en este artículo hablaremos de tendencias generales, no restringidas a ningún mercado en particular, tampoco el español). Más allá de lo ocurrido en el período 2007-2010, que podemos ver como un paréntesis o una corrección temporal, las grandes ciudades (y, dentro de ellas, los mejores barrios del centro) han visto cómo se disparaba la demanda por el espacio premium. 

En nuestro país, se discute mucho sobre la dificultad de los jóvenes en el acceso a la vivienda y el stock de vivienda vacías, que se sitúa en alrededor de 3,5 millones de inmuebles (no hay muchos datos y el último censo fiable, del INE, es de 2011). 

Llama la atención que existan colectivos que no encuentran vivienda (o que tienen que pagar precios cada vez más altos) mientras hay millones de casas vacías. Pero en realidad nos hacemos trampa con ese análisis: porque la vivienda se concentra en aquellas provincias y lugares en los que no hay demanda. De qué le sirve a alguien que quiere vivir en Madrid que los pueblos de Orense o Soria estén llenos de casas deshabitadas. O que haya miles de viviendas sin vender en la playa, en promociones que se quedaron colgadas tras la última crisis.

Lo cierto es que en las grandes ciudades españolas ha ocurrido, desde 1980-1990, lo mismo que en otros países:

(1) Incremento de población: motivada, sobre todo, por la búsqueda de oportunidades laborales. Las grandes ciudades han sido las grandes ganadoras de la globalización: la productividad media en estas urbes se ha disparado y casi todos los países han visto un fenómeno de concentración y, al mismo tiempo, de vaciamiento de sus regiones rurales o de las ciudades de tamaño medio.

(2) Incremento de los precios de compra y del alquiler en determinadas zonas: en parte, como consecuencia de esa mayor demanda; tanto para vivienda como para otros usos, como el alquiler vacacional (un uso que, sobre todo en el centro de las ciudades más turísticas, también ha podido influir en los últimos años). Pero también en buena parte como resultado de las políticas de restricción de la oferta: construir o reformar en las grandes ciudades occidentales cada día es más complicado.

Para los propietarios, las medidas que restringen la oferta nueva son muy convenientes por muchas razones (entre ellas, porque poseen un activo que cada vez vale más y que no tiene competencia). Y esos propietarios votan ahora, mientras que los potenciales inquilinos o nuevos habitantes de esos barrios votarán en el futuro… si lo hacen. Todo esto los políticos municipales lo saben y, por eso, en todo el mundo occidental, la tendencia ha sido la misma: dificultar la oferta de vivienda nueva en el centro de las grandes ciudades.

Por todo eso, aquí Idealista.news hablaba, a comienzos de este año, de un mercado a tres velocidades: Madrid-Barcelona, con incrementos del precio del 30% entre 2014 y 2019; ciudades costeras (Málaga, Baleares, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife) con subidas del 15 al 25% en ese período; y un tercer grupo de 18 provincias en las que el precio ha seguido cayendo en los últimos cinco años. Y no somos los únicos: en el Reino Unido (aquí datos en Forbes), un índice de accesibilidad (que compara salarios y precio de la vivienda) muestra que el centro de Londres, Oxford o Cambridge tienen precios un 70% superiores a los que les correspondería (si se puede usar este término), mientras las ciudades medianas-pequeñas tienen precios mucho más ajustados (algunas, incluso, con un índice de accesibilidad negativo).

Las tendencias pre-Covid

Antes de que el coronavirus entrase en nuestras vidas, ya había una serie de tendencias que parecía que podían cambiar algo (no mucho, también es cierto) este escenario. En lo que hace referencia al inmobiliario para vivienda, los jóvenes demostraban menos querencia que sus padres y abuelos por la compra de una casa como primer paso hacia la madurez. Los motivos eran muy variados. Para empezar, los precios de los inmuebles y los salarios-contratos de estos jóvenes cada vez estaban menos correlacionados. Pero, además, vivir de alquiler les ofrece más flexibilidad laboral (no estás atado a la casa que compraste) y les permite vivir en el barrio deseado a un precio inferior al de una hipoteca. Y, por supuesto, el hecho de que no se casen ni tengan tantos hijos como sus padres, también influye.

También estaba presente el factor demográfico. En 2019 cumplía 40 años la última cohorte del babyboom. O lo que es lo mismo, por el lado de los potenciales nuevos compradores (al menos de los nacionales), el mercado iba a ver un crecimiento limitado. De hecho, hay un fenómeno interesante y al que no se le ha dedicado demasiada atención: cómo afecta la caída de la natalidad al mercado de la vivienda y a las expectativas de esos potenciales compradores. En los años 70, un joven de 30 años que formaba parte de una familia de 3-4 hijos, sabía que tenía que comprarse una casa si alguna vez quería vivir en una vivienda de su propiedad; ahora mismo, si eres hijo único, quizás no te haga falta (la casa de tus padres será tuya en algún momento, para vivir allí o venderla y comprar otra).

Es cierto que en España tenemos otro elemento que tiene importancia en el mercado inmobiliario: los no españoles. Aquí hablamos tanto de los inmigrantes (los que llegaron entre 1995-2007, sus hijos y los que están llegando con la recuperación) como los potenciales compradores de segundas residencias (estos, sobre todo, en las costas). Pero el impacto de los extranjeros varía mucho en función de las zonas y del tipo de inmueble: de nuevo, el dato general de compraventas puede ocultar realidades muy diferentes por provincias o por municipios.

Por último, un factor interesante que también afecta al sector inmobiliario, aunque no directamente a la vivienda (en este caso, el inmobiliario comercial): el efecto Amazon. Aunque hasta ahora hemos hablado sólo de residencial, las ciudades estaban cambiando también su fisonomía en lo que tiene que ver con las oficinas, los locales comerciales o el ocio. Ya antes del Covid-19 había muchas dudas sobre el futuro de este sector. Por ejemplo, los centros comerciales: un elemento central a la vida urbana de los últimos 30-40 años, pero que parecía haber entrado en decadencia y no sólo por el comercio electrónico.

Pero los interrogantes iban más allá y alcanzaban a las tiendas de barrio que articulaban nuestras ciudades. En parte, ese cambio ya lo estábamos viendo y los expertos apuntaban hacia un escenario en el que las tiendas tradicionales (ropa, alimentación, muebles…) perdían peso mientras su lugar era ocupado por servicios que no pueden adquirirse vía web (desde centros de pilates a gimnasios, ópticas o restaurantes) o por espacios reconvertidos en almacenes logísticos (para facilitar esa entrega de último kilómetro e inmediata que cada vez es más demandada por el consumidor).

Aquí hay otro punto para estudiar: el elemento central alrededor del que giraba el sector pierde importancia. Para una tienda, lo más relevante es su localización (los comerciantes saben perfectamente lo mucho que puede variar la facturación entre dos calles separadas por unos pocos metros) y su atractivo para el usuario (escaparate, espacio interior…). Para un centro de servicios, las necesidades cambian (quizás, para un gimnasio, es más importante el espacio que los metros de escaparate o estar en una calle principal), y todavía más para un espacio de logística (si quieres un local para almacén, su localización exacta es mucho menos decisiva).

De las terrazas al teletrabajo.

En este escenario, apareció el Covid-19 y todo cambió. O se aceleró. Y en un sector muy poco dado a los grandes cambios, como el inmobiliario, son muchos los que temen lo que pueda suceder. También aquí habrá ganadores y perdedores.

Empecemos con lo obvio: Todos hablamos de casas más grandes, de cómo se han disparado las búsquedas de viviendas con terraza o jardín, de teletrabajo y de oficinas vacías. 

Todo eso es cierto y no sólo en España. En EEUU, según datos de RedFin y durante al primer mes del confinamiento, se duplicaron las búsquedas de viviendas en zonas rurales y pequeños pueblos, al mismo tiempo que caían las de casas en el centro de las ciudades.

Por supuesto, hay algo de moda y un punto de burbuja. Ni todos vamos a pasar a teletrabajar el 100% de nuestro tiempo ni las oficinas desaparecerán a partir de septiembre. Pero sí está claro que hay una serie de aspectos que ganan importancia:

(1) Queremos casas más grandes y con espacio al aire libre

(2) Habrá más teletrabajo y flexibilidad en el horario. 

En EEUU, en 2018, hasta el 28% de los trabajadores, sobre todo entre los más cualificados y de ingresos más altos, declaraba que tenía la opción de trabajar desde casa. En España, la cifra era mucho menor, pero ya sabemos que los norteamericanos suelen ser los que marcan el camino en estos temas.

Esto es importante por dos motivos: en primer lugar, porque, en este caso, estar cerca de la oficina es menos importante. Y, al mismo tiempo, porque si vamos a trabajar desde casa se refuerza el punto 1: querremos viviendas más grandes y cómodas, con espacio para un despacho cómodo, cocinas más grandes porque cocinaremos más en casa…

(3) Cambios en la forma que usamos el transporte público y desarrollo del coche autónomo (algo de lo que no se habla tanto estos meses, pero que está ahí y empezará a transformar nuestras ciudades en poco tiempo)

Como decimos, habrá que ver cuánto hay de moda en estos tres puntos y cuánto de tendencia a largo plazo. Pero el coronavirus parece que nos empuja en la misma dirección: el centro de las ciudades y los barrios top ya no son tan importantes. Pagar por metro cuadrado sin mirar el resto de la vivienda no parece tan buena idea.

 ¿Un piso interior de 50 metros? 

Hasta el hípster más recalcitrante habrá pensado alguna vez durante estos meses que estaría mejor en el adosado con jardín de su hermano en Majadahonda.

Hemos hablado de inmobiliario comercial y residencial, pero también están las oficinas. No habrá una fuga masiva de empresas, pero probablemente sí veamos sedes más pequeñas (ahorro de costes) y más flexibles (si tienes trabajadores en casa, que a veces van y a veces no, necesitas un espacio con unas características muy peculiares). 

¿Dónde?

 Lo lógico es que se potencie la tendencia ya vista en los últimos años, con más centros empresariales en las afueras de las ciudades.

Y, por supuesto, hay que ver cómo se retroalimentan todos estos fenómenos. No todas las grandes ciudades van a acabar como Detroit, pero un barrio con las tiendas cerradas o con los edificios de oficinas a la mitad de ocupación es mucho menos atractivo también para los clientes residenciales. En este punto, las dinámicas muchas veces se retroalimentan: la apertura de un colegio o de una estación de metro puede disparar la demanda en una zona; la sensación de que el barrio está en decadencia puede acelerar esta misma tendencia descendente. 

Aquí, un informe de McKinsey habla de caídas de entre el 25 y el 37% en el precio de los activos inmobiliarios no residenciales en las grandes ciudades norteamericanas (y la estimación estaba hecha en abril).

 En el Financial Times, también en abril, se hablaba de "un largo período de descenso en los precios inmobiliarios en las grandes ciudades de Norteamérica y Europa, tras la explosión de la segunda burbuja del ladrillo del milenio".

Al mismo tiempo, será clave cómo reaccionen las autoridades. En la prensa anglosajona (aquí, por ejemplo, la BBC) se habla mucho de posibles cambios de uso y de ciudades-zonas que se transforman, como ya hicieron en el pasado: centros de oficinas que pasan a ser viviendas, locales comerciales que se convierten en casas a pie de calle… Pero ni todas las regulaciones urbanísticas son iguales ni siempre es tan sencillo hacer estas modificaciones. En España, por ejemplo, somos especialmente reacios y nuestra normativa no facilita (de hecho, dificulta) este reajuste.

La situación de cada país y de cada ciudad es muy diferente. Pero las señales de alarma se acumulan. Esto es preocupante para el particular, pero también para los inversores: como decíamos anteriormente, el inmobiliario es un sector refugio, conservador y de retornos no especialmente elevados, pero que sí se consideraban relativamente seguros. Ahora hay muchos análisis (como los citados en este artículo) que ponen una sombra de duda en este punto.

También es verdad que hay otros factores que también pesan mucho y que tiran de la cuerda en la dirección contraria. Por ejemplo, cuando antes hablábamos de demografía: es cierto que vamos a una sociedad envejecida y con menos jóvenes (potenciales compradores), pero también es verdad que crece el porcentaje de personas que viven solas, cae el número de matrimonios y de familias con muchos niños, sube el número de solteros-divorciados… Para alguien que vive solo, el espacio es menos importante y, al contrario, residir en el centro de la ciudad, con las opciones de ocio o cercanía a los amigos que eso implica, sigue siendo un factor decisivo.

¿Cuál será el futuro de nuestras ciudades? 

¿Seguiremos acudiendo en masa a las grandes urbes, como en los últimos 60-70 años en busca de más oportunidades laborales, concentración del talento, mejores sueldos y un ocio más variado? 

¿Quedarán las capitales europeas convertidas en museos para turistas pero sin residentes?

 ¿Nos moveremos en coches autónomos que no necesitarán aparcamientos ni serán afectados por los atascos? 

¿De verdad la moda de la terraza y el jardín sobrevivirá a la vacuna del coronavirus? 

Son muchas preguntas y muy complicadas de responder. Para los implicados (empresas, inversores, particulares pensando en comprar vivienda…) puede que sean una fuente de ansiedad, porque no tienen una respuesta sencilla. Visto con cierta perspectiva, el análisis económico-social no puede ser más interesante. La respuesta, de aquí a veinte años.